面對新形勢和房地產(chǎn)宏觀調控政策，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快完成戰(zhàn)略轉型。而文旅地產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)轉型的一個重要方向。數(shù)據(jù)顯示，在百強房企中，已有大半都在布局文旅地產(chǎn)，有近十家成立了專門的文旅公司（或集團），其中不乏恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利等地產(chǎn)巨頭。
那么，文旅地產(chǎn)如何發(fā)展？今天綠維文旅就為大家總結了當下五大企業(yè)探索文旅地產(chǎn)發(fā)展的成功案例，以供參考。
恒大集團
1、發(fā)展狀況
——發(fā)展定位：
以民生地產(chǎn)為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的世界500強企業(yè)集團。
——發(fā)展戰(zhàn)略：
恒大二十多年歷經(jīng)七次重大戰(zhàn)略決策，形成了科學、前瞻、有效的發(fā)展模式。2018年，公司開始實施“新恒大、新起點、新戰(zhàn)略、新藍圖”重大戰(zhàn)略決策。堅定不移地實施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，堅定不移地實施低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”經(jīng)營模式。
——文旅康養(yǎng)核心業(yè)務及發(fā)展規(guī)模
文化旅游板塊：恒大旅游全方位構建文化旅游綜合體版圖，著重打造填補世界空白的兩大拳頭產(chǎn)品“恒大童世界”和“恒大水世界”，同時，打造全球人向往的文化旅游勝地“中國海南海花島”。
恒大童世界是專為2-15歲少年兒童打造的全室內、全天候、全季節(jié)的大型童話神話樂園，15個項目已布局完成，2021年起陸續(xù)開業(yè)；恒大水世界建設全球最大的全室內、全天候、全季節(jié)的大型溫泉水樂園，未來2-3年布局20-30個；中國海南海花島擁有童話世界、雪山王國、海洋樂園、植物奇珍館及頂級酒店群等28大業(yè)態(tài)，2020年正式開業(yè)。
健康養(yǎng)生板塊：恒大健康創(chuàng)新打造拳頭產(chǎn)品恒大養(yǎng)生谷，搭建會員制平臺，整合一流養(yǎng)老養(yǎng)生、健康管理、醫(yī)療保險等資源，為會員提供全方位全齡化養(yǎng)老養(yǎng)生健康服務。恒大養(yǎng)生谷已在全國布局21個，未來三年布局超50個并陸續(xù)開業(yè)；博鰲恒大國際醫(yī)院已于2018年2月正式開業(yè)，提供國際頂級腫瘤專科醫(yī)療服務。
康益園（圖片來源恒大健康官網(wǎng)）
2、企業(yè)核心競爭力
注重文旅康養(yǎng)多元化布局：在房企紛紛布局文旅市場的大趨勢下，恒大推出文化旅游和健康養(yǎng)生的拳頭產(chǎn)品，以優(yōu)質的資源為依托搶占市場份額。在地產(chǎn)主業(yè)的基礎上，恒大從文旅康養(yǎng)角度出發(fā)，布局多元化產(chǎn)品和業(yè)態(tài)，培育新的文旅經(jīng)濟增長極。
打造全齡化健康服務：恒大打造的恒大養(yǎng)生谷是國際領先的全齡化健康服務，打造“一家三代兩居”健康養(yǎng)生新生活。首創(chuàng)了頤養(yǎng)、長樂、康益、親子四大園，提供852類設施，867項全方位健康管理服務，覆蓋從孕前、嬰兒直到百歲老人的全生命周期，打造全齡化健康養(yǎng)生新生活。
親子園（圖片來源恒大健康官網(wǎng)）
擁有優(yōu)質的健康養(yǎng)老資源：恒大養(yǎng)生谷采用“醫(yī)聯(lián)體”分級診療聯(lián)動系統(tǒng)，該系統(tǒng)由博鰲恒大國際醫(yī)院、全國三甲醫(yī)院以及養(yǎng)生谷配備的恒和醫(yī)院組成，并結合國際一流的養(yǎng)老院，為老人提供醫(yī)養(yǎng)融合、專業(yè)護理、日間照料等養(yǎng)老服務。除此之外，恒大養(yǎng)生谷整合國內外優(yōu)質保險資源，建立全年齡段高額保障體系，定制百歲以下老人專屬保險，實現(xiàn)國內百家優(yōu)秀三甲醫(yī)院綠色服務通道。
長樂園（圖片來源恒大健康官網(wǎng)）
3、成功經(jīng)驗
注重全方位整合康養(yǎng)資源，打造一站式服務
注重培育和輸出企業(yè)文旅康養(yǎng)品牌
復星旅文
1、發(fā)展概況
——發(fā)展定位
全球家庭休閑度假的引領者
——發(fā)展戰(zhàn)略
以“產(chǎn)業(yè)運營+戰(zhàn)略投資”雙輪驅動，圍繞全球家庭的休閑度假需求，進行全產(chǎn)業(yè)鏈布局和全球化資源整合。兼顧內生增長和收購兼并，充分發(fā)揮復星的投資能力和產(chǎn)業(yè)營運能力，圍繞休閑度假在全球持續(xù)進行價值投資和并購整合，智造全周期、全球化、全產(chǎn)業(yè)鏈的C2M旅游生態(tài)系統(tǒng)。
——核心業(yè)務及發(fā)展規(guī)模
復星旅文專注于旅游和商業(yè)領域，2018年在香港聯(lián)交所主板上市（01992.HK），截至2018年12月31日，復星旅文總資產(chǎn)超過人民幣295億元。公司的核心業(yè)務為Club Med度假村運營，旅游目的地開發(fā)、運營及管理，提供基于不同度假場景的服務及解決方案三大類。
2、企業(yè)核心競爭力
有效精準的戰(zhàn)略投資與并購：作為一個剛剛介入旅游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，復星旅文首先在方法上采用的是“投資并購”的途徑，這是復星旅文實現(xiàn)規(guī)模迅速擴張與搶占市場快速布局的重要實施路徑，是探索文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)從無到有到精戰(zhàn)略跨度的有力保障。
創(chuàng)新的全球FOLIDAY生態(tài)系統(tǒng)：復星旅文的全球FOLIDAY生態(tài)系統(tǒng)提供旅游及休閑體驗的全部階段，專注于家庭，覆蓋了從產(chǎn)品端到客戶端的全產(chǎn)業(yè)鏈。以產(chǎn)業(yè)運營和戰(zhàn)略投資雙輪驅動，圍繞全球家庭休閑度假需求進行全產(chǎn)業(yè)鏈布局和全球化資源整合。
產(chǎn)品創(chuàng)新避免IP同質化：復星旅文的產(chǎn)品力和品牌力、全球客戶和會員系統(tǒng)、全球化的人力資源這三個方面是其核心，也是能使復星旅文的產(chǎn)品不同于其它產(chǎn)品的根本原因。如順應親子市場，創(chuàng)立了Club Med Joyview產(chǎn)品線；在不同季節(jié)推出不同的旅游產(chǎn)品，滿足全球家庭度假需求。
3、成功經(jīng)驗
注重企業(yè)內外協(xié)同，重視優(yōu)質資源與品牌
以市場為導向，深化文旅康養(yǎng)產(chǎn)品供給側改革
偉光匯通
1、發(fā)展概況
——發(fā)展定位
中國文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)運營商
——發(fā)展戰(zhàn)略
第一，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品升級，完善產(chǎn)品鏈體系及標準化。針對不同城市量級，不同客群需求和古鎮(zhèn)產(chǎn)品定位，分層級升級，打造整個產(chǎn)品鏈體系的標準化。第二，商旅運營要做實做優(yōu)、做大做強。持續(xù)提高產(chǎn)品策劃和業(yè)態(tài)定位、資源整合、優(yōu)化管場和管店等方面的能力。第三，搭建并完善集團大運營體系，為投資、開發(fā)、運營和融資之間的銜接提供系統(tǒng)解決方案。第四，建立穩(wěn)定安全的投融資體系，為項目的持續(xù)發(fā)展找到資金支持，建立起穩(wěn)健的現(xiàn)金流體系。
——核心業(yè)務及發(fā)展規(guī)模
2018年，偉光匯通旗下在運營的小鎮(zhèn)游客接待總量超過4100萬人次。截至2018年底，偉光匯通旅業(yè)已開發(fā)并長期運營文旅古鎮(zhèn)12個，正在開發(fā)建設和前期籌備的文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)超過30個，遍布16個省、自治區(qū)、直轄市，有近4000家上下游商家和企業(yè)共同發(fā)展。偉光匯通在河北、四川、云南等多個省份均布局項目。
2、企業(yè)核心競爭力
成本控制能力強：偉光匯通的新建古鎮(zhèn)以政府土地極低價為前提（一般不超過5萬元），古建成本控制較好（5000元/平米以內），房價一般在8000元/平米-20000元/平米，是典型的政府支持下旅游帶動房產(chǎn)的成功模式。
開放式古鎮(zhèn)吸引客源：與烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)完全不同，偉光匯通的古鎮(zhèn)是開放式古鎮(zhèn)，即古鎮(zhèn)本身沒有門票，人們可以自由進入古鎮(zhèn)進行消費。這種形式的古鎮(zhèn)能更好的獲得游客參與，特別是本地游客和購房客，這是其消費與房產(chǎn)去化的主力軍。
3、成功經(jīng)驗
注重運營能力提升
長隆集團
1、發(fā)展概況
——發(fā)展定位
廣州長隆度假區(qū)——中國一站式綜合性旅游度假區(qū)
珠海長隆度假區(qū)——海洋特色的綜合主題旅游度假區(qū)
——發(fā)展戰(zhàn)略
長隆集團堅持“高舉高打，以世界眼光謀求企業(yè)自身發(fā)展”的經(jīng)營戰(zhàn)略。將“綠色發(fā)展”理念貫穿于整個集團發(fā)展建設之中，目的是打造“世界級旅游品牌”。秉承可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展觀，營造人與自然、動物與自然、人與動物“三位一體、和諧共處”的良好生態(tài)環(huán)境，最終實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的和諧統(tǒng)一。
廣州長隆度假區(qū)主題公園
——核心業(yè)務及發(fā)展規(guī)模
長隆度假區(qū)集主題公園、豪華酒店、商務會展、餐飲及娛樂休閑等營運于一體，旗下包含廣州長隆度假區(qū)和珠海長隆度假區(qū)。國際主題公園行業(yè)機構主題休閑娛樂協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2018年，長隆集團游客接待量為3401萬人次，排名世界第六。長隆集團旗下?lián)碛袠穲@、演藝、酒店三大板塊業(yè)務資源。
2、企業(yè)核心競爭力
創(chuàng)新的營銷手段：在營銷上，與頂級媒體和頂級電視節(jié)目強強聯(lián)手，極大地提升了長隆在主流媒體上的影響力。長隆集團積極嘗試一些新的營銷和傳播手段，如文化營銷、植入式營銷、新聞營銷、異業(yè)聯(lián)盟、娛樂營銷、新媒體營銷等。長隆還自創(chuàng)IP，白虎、考拉、大熊貓等已成為代表長隆的符號元素，并通過影視作品推介、原創(chuàng)動漫IP結合主題公園和主題酒店建設等措施，將長隆旅游在元素IP上的積累和嘗試推向了新的高度。
良好的財務管理能力：作為大型旅游企業(yè)集團，長隆集團在行業(yè)地位、經(jīng)營模式和土地儲備等方面具有顯著優(yōu)勢，其資產(chǎn)質量良好，資產(chǎn)構成合理，收入規(guī)模大，整體盈利能力較強。2014年，長隆集團發(fā)行規(guī)模為32億元的廣州長隆主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃，這是民營主題公園在債券市場勇敢嘗試，為民營旅游企業(yè)融資摸索出了新途徑。
3、成功經(jīng)驗
注重產(chǎn)業(yè)鏈條搭建，推動產(chǎn)業(yè)平臺協(xié)同創(chuàng)新
重視品牌推廣，可采取開放式IP合作
宋城集團
1、發(fā)展狀況
——發(fā)展定位
宋城集團，中國文化航母！
——發(fā)展戰(zhàn)略
宋城集團以“演藝宋城，旅游宋城，國際宋城，科技宋城，IP宋城，網(wǎng)紅宋城”為戰(zhàn)略指引，堅持集中和差異化競爭戰(zhàn)略，高舉“演藝”旗幟，做能力圈范圍內的事，強化“主題公園+文化演藝”發(fā)展模式，發(fā)揮創(chuàng)意力量，重視科技創(chuàng)新和內容創(chuàng)新，持續(xù)強化“演藝”核心競爭力。
——核心業(yè)務及發(fā)展規(guī)模
宋城集團主業(yè)為文化演藝、旅游景區(qū)、娛樂綜藝、主題酒店等，確立了“宋城”、“千古情”等品牌，產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋旅游休閑、現(xiàn)場娛樂、互聯(lián)網(wǎng)娛樂，總資產(chǎn)超過700億元。
2、企業(yè)核心競爭力
商業(yè)模式清晰：宋城集團以“主題公園+文化演藝”為主要模式，將重資產(chǎn)運營與輕資產(chǎn)輸出相結合。其中，輕資產(chǎn)輸出方面，以中國頂尖文化、旅游、演藝品牌，為政府、企業(yè)、景區(qū)、主題公園、演藝提供一攬子的解決方案與交鑰匙工程，共享宋城品牌和專業(yè)優(yōu)勢，精準投資，提高效益，共同打造項目成為當?shù)氐奈幕貥恕?/p>
杭州宋城
異地復制模式成熟：公司從項目的規(guī)劃設計到劇目的創(chuàng)作編導都有標準化的模式，便于進行異地復制。目前公司的項目主要集中在一線旅游景區(qū)，依靠景區(qū)的客流給項目引流，實現(xiàn)白天游覽景區(qū)，晚上觀看演出。
項目投資回報率高：宋城項目整體投資小，爬坡期短，盈利能力強。公司項目相對主題公園占地面積小，建設和運營維護成本低。公司景區(qū)面積多在100畝左右，單個項目初始投資多為5億元左右，一般不超過10億。按照慣例，公司項目如果在上半年開業(yè)，會在當年實現(xiàn)盈利，下半年開業(yè)會在第二年實現(xiàn)盈利，盈利能力非常好。
3、成功經(jīng)驗
注重輕重資產(chǎn)結合，擴大輕資產(chǎn)項目輸出
注重自主IP的培育，沉淀品牌優(yōu)勢
注重項目內容持續(xù)創(chuàng)新，發(fā)力市場營銷
綠維文旅觀點
綠維文旅林峰博士認為以文旅帶動文旅康養(yǎng)體教等綜合發(fā)展，有效結合地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)積累的企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、運作條件，帶動消費產(chǎn)業(yè)升級，覆蓋城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)融合和鄉(xiāng)村振興，讓他們成為更有價值的推手和重要主體，將成為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要的領域。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對中國推動以第三產(chǎn)業(yè)消費引導的城鎮(zhèn)化發(fā)展具有重大意義，是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)全國全域土地覆蓋下，生活質量升級、消費升級的重要抓手。
通過分析五類企業(yè)在文旅地產(chǎn)的成功案例，可以得出文旅地產(chǎn)成功的三大要領：
1、合理配置輕重資產(chǎn)
輕資產(chǎn)能夠使企業(yè)避免陷入借錢、買地、賣樓的高負債發(fā)展模式；重資產(chǎn)之的拿地——開發(fā)——運營模式，通過住宅和商鋪的銷售，獲得現(xiàn)金流平衡，最終目的是謀取持有型物業(yè)，并獲得穩(wěn)定的運營收入和長期增值收入。
2、重視培育運營能力
發(fā)展文旅康養(yǎng)要注重培育運營能力，要從消費群體需求出發(fā)，從業(yè)態(tài)經(jīng)營創(chuàng)新出發(fā)，將標準化與個性化相結合，注重項目的營銷推廣與迭代更新，打造既能落地又有流量的文旅康養(yǎng)產(chǎn)品，以此避免配套的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)出現(xiàn)溢價低、去化慢的問題。
3、注重整合品牌與IP
品牌和IP是文旅項目的發(fā)展核心之一。通過文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新更好的打造品牌旗下的IP生態(tài)，完成品牌與IP價值的共同增值，使品牌成為IP與科技融合的助推器，實現(xiàn)“1+1>2”的回報。與此同時，通過收購兼并已經(jīng)成熟的品牌與IP，打通國內外市場，實現(xiàn)全球資源整合，提升文旅產(chǎn)品國內外競爭力。
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